Kontraproduktive Eingriffe in den Wohnmarkt
Tiefe Wohnungsleerstände sowie stetig steigende Baulandpreise, Baukosten und Mieten erhöhen den politischen Druck. Der Kern der Wohnungsknappheit liegt nicht bei der Gewinnmaximierung der Bauentwickler, sondern beim Angebot. Die Nachfrage nach Wohnraum wächst seit Jahren, angetrieben durch Alterung, kleinere Haushalte, steigende Flächen- und Komfortansprüche. Dagegen ist das Bauen komplizierter geworden. Die Anforderungen an Energieeffizienz, Klima- und Lärmschutz, Barrierefreiheit oder Denkmalschutz verzögern Projekte. Dazu kommt die ausgeprägte Bau- und Verdichtungsfeindlichkeit der Einheimischen selbst. Dafür wird die Zweitwohnungsproblematik vordergründig verantwortlich gemacht. Die freie Nutzbarkeit altrechtlicher Wohnungen stellt weniger die einzige noch die hauptsächliche Problematik dar. Auch in anderen Gemeinden ohne Zweitwohnungsbeschränkungen ist Wohnraum knapp und teuer. Die Ursache dafür ist das fehlende oder zurückgehende Angebot an Mietwohnraum. Einschränkungen und Verbote in den Markt, der Widerstand gegen Verdichtung, Umweltauflagen und regulatorische Vorstösse beeinflussen Investitionen. Es werden die Risiken erhöht, Investitionen beeinflusst und die Angebotsdynamik geht zurück. Damit wird die Knappheit weiter verschärft. Kapital bedarf verlässlicher Perspektiven, umso mehr bei steigenden Preisen und erhöhten Planungsrisiken. Investitionen werden gedämpft. Die paradoxe Folge ist: Die Erhöhung des Angebotes wird gebremst. Der Druck auf jeden, der geschützt werden sollte, erhöht sich noch mehr.
Schwerer Eingriff ins Eigentumsrecht
Es ist offensichtlich: Die Nutzungsbeschränkung selbst auf 25% ist sehr einschneidend. Dies führt zu einer massiven Wertvernichtung bei 78,5% der Wohnungen. Die Bevorzugung der kleinen Hausbesitzer – eine hinreichende Begründung in der Zweckerreichung fehlt – verstösst ebenso gegen den Gleicheitsgrundsatz wie die früher vorgeschlagene Einschränkung auf vier grosse Wohnzonen. Die Bundesgesetzwidrigkeit ist eklatant. Die altrechtlichen Wohnungen sind in ihrem Besitzstand umfassend geschützt. Jegliche «nicht auskaufbare» Erstwohnungsquote verletzt die bundesrechtlich garantierte Freiheit der Nutzung. Der «Gegenvorschlag» ist noch weit von der kommunalen Flimser Zweitwohnungsregelung entfernt. Dort wird die volle Abgeltung zugelassen. Die Ersatzabgabe ist in einen tieferen Preisrahmen zwischen CHF 2500.– bis 3500.– angesetzt. Der volle Besitzstand wird gewährt. Die Erstwohnungspflicht kann nach 15 Jahren der rechtmässigen Nutzung aufgehoben werden. Die Begründung von StWEG wird nicht verboten. Wenn schon in den Markt eingegriffen werden soll, bedarf es einer gesetzeskonformen Anpassung ans Bundesrecht.
Erfolglose Marktwirkung
Die Wohnungsknappheit in Davos ist keine «flächendeckende» Katastrophe» und führt nicht zu einer «künftigen Fehlentwicklung». Alles wird politisch aufgebauscht. In Davos zeigte sich in der Zeit von 1990 bis 2021, dass eine Erstwohnungsquote selbst mit einem Bonussystem nicht zu mehr Erstwohnraum geführt hat. Auch nach Ansicht des ARE-Graubünden erscheinen «Eingriffe in den Bestand der altrechtlichen Wohnungen… als kaum befriedigend umsetzbar». Die Auswirkungen auf die «zukünftige (bauliche) Massnahmen, die eine solche Einschränkung auslöst, sind ungewiss und schwer planbar». Ob das Ziel erreicht wird, wird in Frage gestellt. Auch geht man in Chur eher von einem eintretenden Investitionsstillstand aus.
Aktive Bauland-Politik bringt Linderung
Zielführender wäre es, Bedingungen zu schaffen, damit mehr, schneller, dichter und höher gebaut wird. In Davos muss nicht eingezont werden. Die Landschaft kann verschont bleiben. Auf Parkplätzen und im bestehenden Immobilienbestand kann verdichtet gebaut werden. Dort können für die echt betroffene Bevölkerung auf Initiative der Gemeinde zusammen mit Pensionskassen und privaten Investoren mehr Mietwohnraum zu fairen Mieten entstehen. Nur aktive Bauland-Politik mit Anreizen über die Zonenordnung und die Baugesetzgebung sowie die Ausrichtung von bedürfnisgerechten Zuschüssen oder (zinslosen) Darlehen im Mietwohnmarkt vermögen den Bedürftigen wirkungsvoll zu dienen.